Budowa domu a kredyt hipoteczny: banki patrzą na realność kosztorysu i standard „do zamieszkania”
O uzyskanie kredytu hipotecznego na budowę domu może wydawać się łatwiej wtedy, gdy inwestor maksymalnie ogranicza koszty przedsięwzięcia. Tak właśnie rozumują niektórzy kredytobiorcy. Ryzyko polega jednak na tym, że taka „optymalizacja” może szybko doprowadzić do finansowych problemów. Na potencjalne pułapki zwraca uwagę ekspert Expander Advisors. / Gemini
„Ciasny, ale własny” – to podejście wybiera część osób decydujących się na samodzielną budowę domu. Zdarza się, że własne środki nie wystarczają i wtedy konieczny staje się kredyt hipoteczny. Na pierwszy rzut oka intensywne cięcie budżetu, rezygnacja z części prac wykończeniowych lub zmniejszenie metrażu mogą wyglądać jak sposób na poprawę szans na finansowanie, szczególnie gdy barierą jest np. ograniczona zdolność kredytowa. W takim scenariuszu kluczowego znaczenia nabiera jednak kosztorys – i nie jest to dokument, który można dowolnie „przycinać” pod własne preferencje, bo banki stawiają minimalne wymagania.
– Rosnące koszty budowy sprawiają, że część inwestorów planujących budowę domu stara się ograniczać zakres inwestycji lub optymalizować kosztorysy przedstawiane bankowi. Większość banków ma jednak określone minimalne koszty budowy i podaje minimalną cenę za metr kwadratowy. Z perspektywy instytucji finansowych kluczowe znaczenie ma jednak nie tyle sam koszt budowy, ile możliwość osiągnięcia stanu pozwalającego na bezpieczne użytkowanie nieruchomości i zachowanie jej wartości jako zabezpieczenia kredytu – podkreśla Adam Mision, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
W ocenie banków za zakończenie budowy najczęściej uznaje się moment, w którym obiekt został wykonany zgodnie z projektem i przepisami prawa budowlanego, a inwestor może skutecznie zgłosić zakończenie budowy albo uzyskać pozwolenie na użytkowanie, jeśli jest ono wymagane. Banki zwykle oczekują też, że nieruchomość osiągnie standard umożliwiający zamieszkanie – chodzi m.in. o wykonanie podstawowych instalacji, wykończenie kluczowych pomieszczeń oraz zapewnienie dostępu do mediów. Jak zaznacza ekspert, szczegółowe wymagania potrafią się różnić w zależności od instytucji.
– Jeżeli chodzi o powierzchnię domu, większość banków nie wskazuje formalnego minimalnego metrażu w ofercie kredytowej. W praktyce znaczenie ma jednak zdolność nieruchomości do pełnienia funkcji mieszkalnej oraz jej wartość rynkowa. Bardzo małe domy, w tym część projektów typu tiny house, mogą być oceniane indywidualnie ze względu na ograniczoną płynność na rynku wtórnym i trudności z określeniem wartości zabezpieczenia. Dla banku istotne jest bowiem nie tylko finansowanie inwestycji, ale także możliwość skutecznej sprzedaży nieruchomości w przypadku problemów ze spłatą kredytu – podkreśla Adam Mision.
Według Expander Advisors strategia „jak najtaniej” może też obrócić się przeciw inwestorowi na etapie realizacji. Zaniżenie kosztów budowy w kosztorysie bywa postrzegane jako korzystne, bo pozwala wykazać niższe potrzeby finansowe albo zmniejszyć wymagany wkład własny. To podejście niesie jednak istotne ryzyka: jeśli realne wydatki okażą się wyższe od założeń, inwestor może mieć problem z domknięciem budowy w terminie oczekiwanym przez bank. W efekcie może pojawić się konieczność uruchomienia dodatkowych środków własnych albo poszukiwania kolejnego finansowania na mniej korzystnych warunkach.
– Jeżeli rzeczywiste koszty okażą się wyższe od zakładanych, inwestor może napotkać trudności z ukończeniem budowy w terminie określonym przez bank. W konsekwencji konieczne może być angażowanie dodatkowych środków własnych lub poszukiwanie dodatkowego finansowania na mniej korzystnych warunkach – ostrzega ekspert Expander Advisors.
W praktyce może się więc okazać, że aby doprowadzić inwestycję do końca, kredytobiorca sięgnie po droższe źródła środków – np. kredyt gotówkowy (niezabezpieczony) albo pożyczkę hipoteczną, o ile dysponuje nieruchomością możliwą do ustanowienia jako zabezpieczenie. Całkowity koszt finansowania bywa wtedy wyższy łącznie niż w wariancie wykorzystania kredytu budowlanego z zachowaniem bezpiecznego marginesu.
– Z perspektywy kredytobiorcy bardziej bezpieczne jest przygotowanie realistycznego kosztorysu uwzględniającego rezerwę na wzrost cen materiałów i robocizny, ponieważ ogranicza to ryzyko niedoszacowania inwestycji i problemów z jej finalizacją. Obecnie banki zwracają szczególną uwagę na wiarygodność przedstawianych kosztorysów oraz zgodność harmonogramu prac z wypłatą kolejnych transz kredytu. W warunkach utrzymującej się niepewności kosztowej kluczowe znaczenie ma zachowanie odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa finansowego, a nie wyłącznie minimalizacja kosztów na etapie planowania inwestycji – przestrzega Adam Mision, Dyrektor Oddziału Expander we Wrocławiu.
Publikacja zawiera linki afiliacyjne. Źródło: Przeczytaj w Pulsie Biznesu Qemetica Sebastiana Kulczyka sprzedaje biznes solny. Wartość transakcji przekroczy 1,5 mld zł
Wnioski z analiz Expander Advisors sprowadzają się do tego, że banki oceniają nie tylko kwotę kosztorysu, ale przede wszystkim możliwość doprowadzenia inwestycji do standardu bezpiecznego użytkowania i zachowania wartości zabezpieczenia. Zbyt agresywne zaniżanie kosztów może utrudnić dokończenie budowy w terminie i zwiększyć łączny koszt finansowania. W takich warunkach kluczowe pozostaje przygotowanie realistycznych założeń i spójnego harmonogramu wypłat transz.