Zakup mieszkania na kredyt a wynajem: porównanie kosztów w horyzoncie 25 lat
Mimo że – ze względu na ponowny wzrost cen mieszkań – na wkład własny trzeba dziś przeznaczyć więcej niż przed rokiem, wyraźnie tańsze kredyty mieszkaniowe sprawiają, że łączny koszt zakupu lokalu może być niższy niż rok temu. Sprawdziliśmy, jak w perspektywie 25 lat wypada zakup mieszkania finansowany kredytem na tle opłat za wynajem. fot. Kcuxen / / Shutterstock
Nabycie mieszkania, szczególnie pierwszego, należy do najważniejszych decyzji życiowych, w której emocje ścierają się z chłodną kalkulacją. Plusów i minusów jest wiele, jednak na potrzeby analizy celowo odłożyliśmy na bok kwestie pozafinansowe i skupiliśmy się na twardych danych rynkowych. W obliczeniach zestawiliśmy dwa warianty: koszty związane z zakupem nieruchomości oraz kwoty, które co miesiąc – bez możliwości odzyskania – trafiają na konto właściciela wynajmowanego mieszkania.
Warto przy tym podkreślić, co zostało świadomie pominięte. Chodzi przede wszystkim o wydatki ponoszone na starcie, jeszcze przed odbiorem kluczy: taksę notarialną, opłaty sądowe, prowizję pośrednika czy podatek PCC, które istotnie podbijają łączny koszt zakupu, zwłaszcza na rynku wtórnym. Nie uwzględniliśmy również trudnych do wyceny elementów, takich jak łatwość zmiany miejsca zamieszkania czy mniejsza odpowiedzialność za lokal po stronie najemców, a także fakt finalnego dojścia do własności w przypadku zakupu mieszkania – zarówno za gotówkę, jak i z wykorzystaniem kredytu.
Inaczej niż przed rokiem, obecnie o cenach mieszkań nie sposób mówić w kategoriach spadków. Ostatnie trzy kwartały przyniosły powrót do utrwalonego w aktach notarialnych trendu wzrostowego, choć w I kw. 2026 r. dynamika ta wyraźnie osłabła. Z danych Bankier.pl, udostępnionych przez Cenatorium, wynika, że średnie ceny metra kwadratowego dla 50-metrowych mieszkań w sześciu największych miastach Polski kształtowały się od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi, przez blisko 14 tys. zł w Krakowie, po 15,4 tys. zł w Warszawie.
To właśnie najbardziej popularne lokale o powierzchni 35–60 mkw. drożały w ostatnich kwartałach najsilniej. Dziewięć miesięcy podwyżek, łagodzonych obniżkami z pierwszej połowy 2025 r., przełożyło się na wzrosty rok do roku: w aktach notarialnych przeciętnie wpisywano od 7,4 proc. (Łódź) do 9,4 proc. więcej niż w I kw. 2025 r.
Inny obraz wyłania się z porównania trzyletniego, obejmującego okres zapowiedzi, wdrażania i realizacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Przykładowo, w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. kawalerki kosztowały średnio od ok. 33 proc. (Gdańsk i Lublin) do blisko 48 proc. (Kraków) więcej niż w I kw. 2023 r. W ujęciu nominalnym wzrosty sięgają ponad 4900 zł/mkw. na rynku warszawskim.
Pierwsza połowa 2026 r., a szczególnie I kw. 2026 r., upłynęła natomiast pod znakiem spadków na rynku najmu. Stawki widoczne w ogłoszeniach w największych miastach są więc nieco niższe niż przed rokiem. Jedynie w Łodzi odnotowano wzrost (+3,2 proc. r/r), który jednak należy traktować jako element stabilizacji.
O stabilizacji można mówić także w skali trzech lat. W porównaniu z 2023 r. czynsze ofertowe wzrosły przeciętnie od niespełna 4 proc. we Wrocławiu i Krakowie do 12 proc. w Poznaniu. Jednocześnie trzeba pamiętać, że już wówczas były one na wyraźnym szczycie po wybuchu wojny na Ukrainie w lutym 2022 r.
Odwrotnie niż wskazywaliśmy przed rokiem, w minionych dwunastu miesiącach – z uwagi na wspomniany powrót wzrostów cen transakcyjnych – zwiększyła się liczba miesięcznych czynszów, jaką trzeba byłoby zapłacić wynajmującemu, aby zrównała się ona z przeciętną ceną 50-metrowego mieszkania.
Koszt zakupu mieszkania za gotówkę w stosunku do liczby miesięcznych czynszów
Miasto Czas zakupu i wynajęcia mieszkania
I kw. 2026 I kw. 2025 I kw. 2024 I kw. 2023 I kw. 2022
Warszawa 198 179 176 149 189
Poznań 202 196 197 169 198
Łódź 201 193 200 155 177
Kraków 225 204 201 171 221
Wrocław 211 191 187 149 180
Gdańsk 197 186 189 167 205
*według średnich cen ofertowych najmu i średnich cen transakcyjnych mieszkań w I kw. 2026 r. Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Cenatorium i Otodom Analytics
Wydatki poniesione na zakup 50-metrowego lokalu najszybciej „zwracają się” obecnie w Gdańsku, gdzie łączny koszt odpowiada kwocie potrzebnej na opłacenie 197 miesięcznych czynszów. To blisko 16,5 roku, czyli o 1,5 roku (17 miesięcy) więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Bardzo zbliżony wynik odnotowano w Warszawie (198 czynszów). Tak jak przed rokiem, najwyższa liczba czynszów odpowiadająca średniej cenie 50-metrowego mieszkania wystąpiła w Krakowie (225). Także w stolicy woj. małop
Podsumowując, w ostatnich kwartałach rynek mieszkań wrócił do wzrostów cen transakcyjnych, podczas gdy rynek najmu w I połowie 2026 r. notował spadki stawek ofertowych. W efekcie wzrosła liczba czynszów potrzebna do zrównania się z kosztem zakupu mieszkania za gotówkę w porównaniu z poprzednim rokiem. Dane pokazują jednocześnie istotne różnice pomiędzy miastami, przy najszybszym „zwrocie” kosztu zakupu w Gdańsku i najwyższym poziomie w Krakowie.