Kredyty hipoteczne: kolejne banki odchodzą od WIBOR na rzecz POLSTR
Kolejny bank wycofał z oferty kredyty mieszkaniowe o zmiennym oprocentowaniu opartym na wskaźniku WIBOR i w ich miejsce zaoferował finansowanie bazujące na nowym wskaźniku POLSTR 1M. Z perspektywy bieżących odczytów mogłoby to sugerować niższy koszt, bo POLSTR jest dziś wyraźnie poniżej WIBOR-u, jednak w praktyce pozostaje pytanie, czy kredyty oparte na POLSTR faktycznie są tańsze. W tle pojawiają się też wątpliwości, czy zarówno WIBOR, jak i POLSTR odzwierciedlają „prawdziwą” cenę pieniądza, czy też banki korygują marże tak, by finalna rentowność kredytu była dla nich „prawdziwa”. W kredytach hipotecznych zaczyna się więc mała rewolucja: kolejne banki zapowiadają wycofywanie produktów opartych o WIBOR, a w jego miejsce – po długich pracach – wdrażany jest wskaźnik POLSTR.
Różnica konstrukcyjna między wskaźnikami jest zasadnicza. WIBOR był oparty na oczekiwaniach banków dotyczących przyszłego oprocentowania pieniądza (w praktyce na pożyczkach na trzy miesiące), natomiast POLSTR bazuje na bieżącej cenie pieniądza, czyli na transakcjach jednodniowych. Jeśli dotychczas narzekano na WIBOR, że bywa trudny do zrozumienia i czasami reaguje na zdarzenia, które dopiero mogą się wydarzyć (ale nie muszą), to w przypadku POLSTR powodem do krytyki może być jego większa zmienność. Dodatkowo próba zrozumienia, skąd biorą się wskazania dla konkretnego dnia, jest – według tego ujęcia – jeszcze trudniejsza: POLSTR jest stopą składaną, a więc średnią z pojedynczych wskazań. Sprawdzenie, czy wskaźnik wyliczany jest prawidłowo (gdyby ktoś chciał to weryfikować), jest bardzo wymagające. Zmiana jednak stała się faktem.
W tym kontekście wskazywana jest też geneza całego zamieszania, przypisywana byłemu premierowi Mateuszowi Morawieckiemu, który miał obawiać się spadku poparcia, gdy kredytobiorcy zobaczą szybko rosnące raty, nawet jeśli stopy procentowe „jeszcze nie idą w górę”. Faktem jest, że w okresie podwyżek ceny pieniądza raty kredytów zmiennoprocentowych rosły nawet dwukrotnie, przy czym – w tej narracji – nie wynikało to z „winy” WIBOR. Pada tu porównanie: „szewc zawinił, kowala powiesili”.
Kilka tygodni temu PKO BP – jako pierwszy bank w Polsce – ogłosił wprowadzenie detalicznych kredytów hipotecznych opartych na wskaźniku POLSTR (wcześniej Bank Pekao uruchomił kredyty oparte o POLSTR dla firm). Oba te wydarzenia były opisywane w „Subiektywnie o Finansach”. Teoretycznie zmiana wskaźnika referencyjnego powinna skutkować tańszymi kredytami, bo POLSTR 1M jest dziś o 0,2–0,3 punktu procentowego niżej niż WIBOR 3M (co – jak zaznaczono – może po części wynikać z oczekiwań na podwyżki stóp procentowych w najbliższych miesiącach). I w przypadku PKO BP tak się stało: po wprowadzeniu POLSTR kredyty zmiennoprocentowe potaniały.
Teraz do tego trendu dołączają kolejne instytucje. Kilka dni temu Erste przekazał, że od soboty przestaje oferować kredyty oparte o WIBOR 3M, którego ostatnie wskazania wynosiły 3,86%, a w zamian wprowadza kredyty oparte na stawce POLSTR 1M, której wartość „w obecnej chwili” wynosi 3,55%. Logika byłaby następująca: przy tej samej marży – czyli przy zachowaniu identycznego wynagrodzenia banku, o ile marża rzeczywiście jest wynagrodzeniem – kredyty powinny stanieć. Niższe oprocentowanie wynikające z rynkowej ceny pieniądza (POLSTR zamiast WIBOR) oraz niezmieniona marża powinny łącznie dawać niższą cenę kredytu. W tekście przywołano również wykres pokazujący zmianę wartości WIBOR (żółta linia) i POLSTR (niebieska linia) w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
Jak to wygląda w Erste w praktyce? Jeszcze w piątek bank prezentował na swojej stronie symulację: przy kredycie o zmiennym oprocentowaniu opartym o WIBOR, na 400 000 zł i z 20-procentowym wkładem własnym, standardowe oprocentowanie wynosiło 7,4% dla klientów spoza banku oraz 7,1% dla klientów mających już relację z bankiem (np. konto osobiste). Była to wartość bazowa, od której możliwe były rabaty w dość przejrzystej formule: 0,2 punktu procentowego za konto osobiste z wpływami 3000 zł miesięcznie, 0,1 punktu za kartę kredytową z obrotami 500 zł miesięcznie oraz 0,1 punktu za ubezpieczenie mieszkania kupione w banku. Sumarycznie dawało to możliwość zejścia do 6,7% rocznie, a dodatkowo – jak wskazano – jeszcze „coś urwać” w negocjacjach.
Dziś natomiast, dla klienta „obcego” i przy identycznych parametrach, bank pokazuje wyjściowe oprocentowanie na poziomie 7,35%, czyli jedynie o 0,05 punktu procentowego mniej, mimo że kredyt oparty jest już na nowym wskaźniku, który jest o 0,3 punktu procentowego niższy od poprzedniego. To – zgodnie z przytoczonym wyliczeniem – oznacza, że marża…
W efekcie opisane dane pokazują, że choć przejście z WIBOR na POLSTR oznacza zmianę wskaźnika referencyjnego na niższy, skala obniżki prezentowanego oprocentowania nie musi odpowiadać samej różnicy między wskaźnikami. W praktyce kluczowe pozostaje, jak kształtowana jest marża i jakie warunki decydują o finalnej cenie kredytu. Kierunek zmian w ofertach banków jest jednak czytelny: produkty oparte na WIBOR są zastępowane wariantami bazującymi na POLSTR.