Rynek stałoprocentowych hipotek: korekty stawek bez wyraźnego trendu
Bank, który miesiąc temu obniżał oprocentowanie, dziś potrafi proponować wyższe stawki – i odwrotnie. W segmencie kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem utrzymuje się więc „taniec w miejscu”, choć dla części kredytobiorców pojawiają się też korzystne sygnały.
Cenowa huśtawka w bankowych cennikach trwa nadal. To scenariusz znany jeszcze z okresów stabilnych stóp procentowych: instytucje finansowe na przemian podnoszą i obniżają stawki o kilka punktów bazowych. Dla klientów oznacza to w praktyce konieczność „polowania” na krótkotrwałe okazje w ofertach stałoprocentowych, natomiast dla rynku jako całości – brak większej zmiany i brak jednolitego kierunku.
Takie zachowanie widać w czerwcowej edycji rankingu kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. W minionym miesiącu niemal tyle samo banków zdecydowało się na obniżki, co na podwyżki. W efekcie średnia z symulacji ujętych w zestawieniu pozostaje bez większego ruchu, utrzymując się w pobliżu 6,3 procent.
Symulacje przygotowywane są dla profilu rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Modelowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego za 740 tys. zł. Zakładamy, że gospodarstwo domowe dysponuje miesięcznie łącznie 15 tys. zł. Kredytobiorczynią jest 29-letnia kobieta zatrudniona na umowę o pracę na czas nieokreślony z wynagrodzeniem 8 tys. zł netto, a jej 32-letni partner znajduje się w podobnej sytuacji, ale osiąga 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie innych kredytów, a historia w BIK nie zawiera negatywnych wpisów. Przyjmujemy też gotowość do skorzystania z produktów dodatkowych w zamian za lepsze warunki – dlatego przedstawiane symulacje uwzględniają sprzedaż krzyżową (cross sell).
W tabeli zaprezentowano propozycje banków dla wariantu, w którym kwota kredytu wynosi 592 tys. zł. Wkład własny to 20 proc. wartości nieruchomości, czyli 148 tys. zł. W zestawieniu uwzględniono oferty dla klientów nowych i stałych – jeśli bank różnicuje warunki dla osób posiadających wcześniej rachunek i zapewniających regularne wpływy. Standardowo stałe oprocentowanie obowiązuje przez 5 lat, z jednym wyjątkiem: w Credit Agricole stawka jest „zamrożona” na 7 lat. Parametry wspólne dla zestawienia to: kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie okresowo stałe (dla profilowych kredytobiorców). W rankingu ujęto m.in. następujące wartości: Bank Pekao – 6,28% (marża po okresie stałego oprocentowania 1,49%, rata 3 916 zł, łączny koszt 530 600 zł, RRSO 6,75%); BNP Paribas Bank – 6,15% (marża 1,75%, rata 3 868 zł, łączny koszt 536 575 zł, RRSO 6,89%); Bank BPS – 6,13% (marża 1,69%, rata 3 861 zł, łączny koszt 555 967 zł, RRSO 6,58%); Credit Agricole – 6,15% (marża 1,65%, rata 3 868 zł, łączny koszt 562 348 zł, RRSO 6,58%); Erste Bank Polska – 5,95% (marża 1,65%, rata 3 796 zł, łączny koszt 563 990 zł, RRSO 6,52%); dalej m.in. Alior Bank – 6,400% (marża 2,19%, rata 3 964 zł, łączny koszt 574 622 zł, RRSO 6,79%) oraz VeloBank – 6,59% (marża 1,85%, rata 4 030 zł, łączny koszt 627 685 zł, RRSO 6,96%). W zestawieniu wskazano też, że rata jest miesięczną ratą równą po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego, a łączny koszt kredytu obejmuje sumę odsetek, prowizję, koszt ubezpieczenia pomostowego, ubezpieczenia niskiego wkładu oraz koszty innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości; wartości pochodzą z symulacji przygotowanych przez banki. RRSO jest podawane przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-12.6.2026 r.
Na czołowych miejscach zestawienia znalazły się Bank Pekao, BNP Paribas Bank oraz Bank BPS. W porównaniu z majem doszło do pewnych przetasowań na dalszych pozycjach, jednak w samych ofertach trudno mówić o przełomie czy rewolucyjnych zmianach.
Jednocześnie – mimo pozornej stabilizacji stawek okresowo stałych – w propozycjach banków można dostrzec element, który dla osób szukających finansowania może mieć znaczenie. Wskazówka nie dotyczy trzeciej kolumny rankingu, lecz czwartej: marże obowiązujące po zakończeniu okresu „zamrożonego” oprocentowania są obecnie wyraźnie niższe niż jeszcze kilka miesięcy temu. Wcześniej poziomy w okolicach, a nawet poniżej 1,5 pp. były spotykane zasadniczo tylko w wybranych pakietach dla określonych grup zawodowych albo dla nieruchomości ekologicznych. Teraz takie stawki pojawiają się w „standardowych” zestawieniach, choć przy koncentracji na samym oprocentowaniu okresowo stałym ten detal łatwo przeoczyć.
Podsumowując, czerwcowe dane pokazują kontynuację naprzemiennych korekt stawek bez dominującego trendu, co przekłada się na stabilizację średnich poziomów oprocentowania w okolicach 6,3%. Równocześnie w tle widoczne są niższe marże po okresie stałego oprocentowania, co zmienia parametry długoterminowego kosztu finansowania w części ofert.