Górskie miejscowości a pułapka apartamentowców i najmu krótkoterminowego: bilans kosztów i ryzyk
W latach 90. inwestorzy z Austrii, zarządzający czołowymi stacjami narciarskimi w Alpach, przyjechali do Szklarskiej Poręby z jednoznacznym ostrzeżeniem: „Strzeżcie się apartamentowców, bo z nich powstają slumsy” – jak wynika z wywiadu Wirtualnej Polski. Mimo tego, w warunkach silnego oczekiwania szybkich zysków, rekomendacje te zostały zlekceważone. Dziś, po trzech dekadach, górskie miejscowości szacują straty na poziomie dziesiątek milionów złotych rocznie, wskazując na mechanizm pułapki najmu krótkoterminowego. fot. BelusUAB / / Shutterstock
Grzegorz Sokoliński, były burmistrz Szklarskiej Poręby, w rozmowie z WP Finanse wraca do wątku współpracy z firmą Arlberger Bergbahnen. Austriacy – jak podkreśla – przyjmują u siebie koronowane głowy, dostrzegali w Karkonoszach istotny potencjał, ale jednocześnie byli zaniepokojeni brakiem kontroli nad procesem zabudowy. Z ich perspektywy scenariusz był przewidywalny, ponieważ ich kraje przerabiały podobny etap, choć 40 lat wcześniej: realizowano masowo obiekty, których po pewnym czasie nie opłacało się utrzymywać. Właściciele je porzucali, a budynki stopniowo niszczały, przy czym – ze względu na złożoną strukturę własności, obejmującą setki właścicieli pojedynczych lokali – nie dało się podjąć wobec nich działań ani konstruktywnych, ani nawet destruktywnych; w praktyce nie było możliwości ich zagospodarowania, a nawet wyburzenia.
Przeczytaj także Przepisy ppoż kontra najem krótkoterminowy. Już nie będzie tak łatwo wynająć lokal Budżetowa czarna dziura
Kwestie estetyczne pozostają na dalszym planie, natomiast kluczowym problemem dla górskich miejscowości są – według relacji – bardzo wysokie ubytki w opłacie miejscowej. W 2022 roku Szklarska Poręba wyliczyła straty oszacowane na 25 mln zł. W 2024 roku wartość ta była niższa, jednak wciąż znacząca – 11 mln zł. Jednocześnie gminy ponoszą pełne koszty utrzymania infrastruktury. Przykładowo, odśnieżanie rozległego obszaru górskiego kosztuje tyle, co w 240-tysięcznej Gdyni, podczas gdy wpływy z odśnieżonych apartamentowców są – jak pada w wywiadzie – iluzoryczne. Jeżeli średni apartament ma około 40 metrów, to roczny wpływ do kasy miejskiej z podatku od nieruchomości wynosi około 40 zł. „To wszystko. Podatek PIT właściciela trafia do Warszawy czy Wrocławia, a my zostajemy z kosztami wody, ścieków i dróg” – tłumaczy były burmistrz w Wirtualnej Polsce.
Absurdy systemu, czyli dopłaty do wody System oceniany jest jako dziurawy na wielu poziomach. W polskim prawie nie funkcjonuje definicja „apartamentowca”, co powoduje, że obiekty te płacą preferencyjną stawkę podatkową właściwą dla budynków mieszkalnych (ok. 1 zł za m²), zamiast stawki przewidzianej dla działalności gospodarczej. Do tego – jak wskazano – dochodziły sytuacje określane jako kuriozalne w obszarze dopłat do mediów. Miasto przez lata dopłacało do drogiej wody w budynkach, w których na 30 mieszkań na stałe zameldowane były jedynie dwie rodziny. Pozostali użytkownicy to turyści, a koszty ich pobytu – w tej konstrukcji – współfinansowali lokalni podatnicy.
Hodujemy sobie w górach slumsy? Obecnie rynek condo (hotel zarządzany przez operatora, ale z wieloma właścicielami) jest przedstawiany jako bomba z opóźnionym zapłonem. Deklarowane obietnice 8% zysku często – jak zaznaczono – okazują się nierealne. Największe ryzyko materializuje się jednak w momencie, gdy operator „pada”. Wówczas właściciele pozostają z lokalami pozbawionymi własnych liczników czy ogrzewania i całkowicie zależnymi od dewelopera zarządzającego częściami wspólnymi. W takim układzie sprzedaż lokalu staje się niemożliwa, a budynek zaczyna podupadać, przechodząc w stan opisywany wcześniej przez Austriaków jako „nowoczesny slums”, przy jednoczesnej niepewności co do tego, jak w ogóle zabrać się do jego rozbiórki.
Przeczytaj także Rewolucja w najmie krótkoterminowym. Zmiany wejdą w życie przed wakacjami Czy unijne prawo uratuje polskie góry?
Za potencjalny instrument porządkujący sytuację uznawane jest unijne rozporządzenie, które ma wymusić obowiązkową rejestrację wszystkich obiektów najmu krótkoterminowego, w oparciu o trzy główne filary. Po pierwsze, zakłada ono koniec anonimowości: każdy wynajmujący ma otrzymać numer rejestracyjny. Po drugie, wprowadza odpowiedzialność platform: Booking czy Airbnb będą zobowiązane do weryfikacji tego numeru oraz raportowania liczby noclegów. Po trzecie, ma ujawnić realne koszty: po upublicznieniu danych o obłożeniu ma skończyć się unikanie opłat miejscowych i podatków dochodowych. Wtedy – jak wskazano – nastąpi właściwy test, ponieważ jeśli do opłat dojdą realne podatki oraz koszty remontów, część inwestorów może chcieć wycofać się z rynku. To z kolei może uruchomić ostatnią fazę „alpejskiej klątwy”: masową wyprzedaż oraz gwałtowny spadek wartości górskich nieruchomości. opr. aw Źródło:
W przytoczonym ujęciu punkt ciężkości sporu przesuwa się z kwestii wizerunkowych na finansowe i systemowe: straty w opłacie miejscowej, dysproporcję między kosztami infrastruktury a wpływami oraz skutki braku jednoznacznych definicji w prawie. Jednocześnie wskazane ryzyka rynku condo i planowane mechanizmy unijnej rejestracji najmu krótkoterminowego mają stanowić istotne czynniki kształtujące kolejną fazę zmian w górskich lokalizacjach.