Jakość spłat hipotek w bankach: rekordowo niski udział kredytów zagrożonych w złotych, wysoki poziom w CHF
Padł kolejny rekord: na każde 100 tys. zł kredytów hipotecznych jedynie 1160 zł dotyczy zobowiązań z poważnymi problemami w spłacie. To wynik niemal o połowę niższy niż na początku dekady. Jednocześnie istnieje segment hipotek, w którym wskaźnik jakości jest wyraźnie słabszy i zbliża się do poziomów kojarzonych raczej z pożyczkami pozabankowymi.
W obiegu funkcjonuje obserwacja, że kredyty hipoteczne zwykle należą do tych zobowiązań, których dłużnicy w kłopotach finansowych starają się nie opóźniać w pierwszej kolejności. Najwyższe odsetki nieterminowych spłat notuje się zwykle w pożyczkach gotówkowych poza bankami, a w kolejnych miejscach pojawiają się kredyty gotówkowe, limity na kartach kredytowych oraz kredyty ratalne. Różnice między tymi produktami wynikają m.in. z odmiennego poziomu ryzyka, restrykcyjności selekcji klientów i konstrukcji samych zobowiązań, choć znaczenie mogą mieć również postawy kredytobiorców.
Portfel kredytów hipotecznych w polskich bankach przekroczył już 500 mld zł. W ujęciu wartościowym stale rośnie, natomiast pod względem liczby umów kurczy się. Na koniec 2025 r. czynnych było 2,1 mln umów, czyli o 400 tys. mniej niż cztery lata wcześniej. Nowa sprzedaż to praktycznie w całości kredyty złotowe, a nowe hipoteki walutowe (głównie w euro) stanowią mniej niż 1 proc. kontraktów. W bilansach banków pozostaje jednak wciąż blisko 4 mld zł kredytów hipotecznych „frankowych”, 11 mld zł kredytów w euro oraz prawie 5 mld zł zobowiązań w innych walutach.
Banki cyklicznie raportują do nadzoru oraz banku centralnego stan swoich portfeli kredytowych. Jednym z ujęć w sprawozdaniach jest ocena jakości pod kątem ryzyka kredytowego, w ramach której mianem kredytów zagrożonych określa się należności od klientów, gdzie wystąpiły znaczące opóźnienia w spłacie. W przypadku złotowych kredytów hipotecznych odsetek ten w ostatnich kwartałach regularnie ustanawia historyczne minima. Na koniec 2025 r. udział kredytów zagrożonych w hipotekach w złotych obniżył się do nienotowanego wcześniej poziomu 1,16 proc. Przy uproszczeniu zasad klasyfikacji można to ująć tak, że z każdych 100 tys. zł pożyczonych przez banki do kategorii „poważny problem ze spłatą” trafia jedynie 1160 zł. Na progu pandemii wskaźnik wynosił 2,04 proc.
Na tle bardzo dobrych wyników złotowych hipotek, dane dla kredytów frankowych mogą wyglądać zaskakująco — o ile pominie się specyfikę historii tego produktu. W portfelu kredytów CHF ponad 12 proc. należności klasyfikowanych jest jako zagrożone. Dla porównania, według odmiennych wskaźników Biura Informacji Kredytowej, które mierzą odsetek rachunków z opóźnieniem powyżej 90 dni, kredyty gotówkowe wypadają zauważalnie lepiej — 8 proc. jest opóźnionych.
W przypadku hipotek frankowych o przebiegu wskaźnika zadecydowały przede wszystkim skutki sporów sądowych na linii konsumenci–banki. Szybkie pogorszenie jakości portfela było następstwem zawieszania spłaty przez klientów decydujących się na pozew, a następnie wpływało na nie także kurczenie się mianownika, czyli wartości czynnych kredytów. Liczba hipotek CHF zaczęła istotnie spadać — częściowo w efekcie wyroków sądowych, a częściowo na skutek ugód zawieranych przez klientów, które prowadziły do przewalutowania zobowiązań.
Relatywnie stabilną jakością w ostatnich kwartałach wyróżniają się pozostałe kredyty walutowe (w euro, dolarze itp.). Do grupy zagrożonych na koniec IV kw. 2025 r. zalicza się 2,28 proc. portfela banków. Oznacza to lekki spadek, choć trzy lata wcześniej wskaźnik znajdował się jeszcze poniżej 2 proc. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w minionym roku w sądach wyraźniej uaktywnili się kredytobiorcy „eurowi”, co może uruchomić mechanizm podobny do obserwowanego wcześniej w hipotekach frankowych.
Różnica polega na tym, że w odróżnieniu od „franków”, gdzie nowych kredytów praktycznie nie przybywa, portfel w euro jest w niewielkim stopniu, ale konsekwentnie zasilany kolejnymi umowami. Jednocześnie spory sądowe dotyczą przede wszystkim najstarszych generacji kontraktów. Podsumowując, złotowe hipoteki pozostają segmentem o rekordowo niskim udziale kredytów zagrożonych, podczas gdy w CHF odsetek ten utrzymuje się na wysokich poziomach, a w innych walutach jest niższy i bardziej stabilny, choć z potencjałem zmian pod wpływem aktywności sądowej. Źródło: