Raport AMRON-SARFiN: 2025 r. z rekordem wartości kredytów hipotecznych i najwyższą liczbą umów od 2021 r.
W 2025 r. banki zawarły najwięcej umów kredytu hipotecznego od boomu z 2021 r., a łączna wartość nowego finansowania po raz pierwszy w historii przekroczyła 100 mld zł. Autorzy najnowszego raportu AMRON-SARFiN podsumowują miniony rok wprost jako „dobry”, wskazując na brak nawet zapowiedzi stymulacji rynku dopłatami, spadające stopy procentowe oraz rosnące płace, co w ich ocenie przełożyło się na „stabilny rok” na rynku kredytów mieszkaniowych. Mimo wzrostu popytu na finansowanie, nie odnotowano gwałtownych, krótkotrwałych skoków zainteresowania kredytami.
W całym 2025 r. banki podpisały 232,6 tys. nowych umów, co względem 2024 r. oznacza wzrost o niecałe 15 proc. Jednocześnie była to najwyższa liczba zawartych kontraktów od 2021 r., uznawanego za symboliczny szczyt poprzedniego cyklu na tym rynku, przypadającego na końcówkę okresu rekordowo niskich stóp procentowych. Z danych AMRON-SARFiN wynika też, że około 20 proc. sprzedaży stanowiły kredyty refinansujące wcześniej zaciągnięte zobowiązanie.
Rekord padł również w ujęciu wartościowym: do kredytobiorców trafiło 103,4 mld zł, co oznacza wzrost wolumenu akcji kredytowej o 21 proc. w porównaniu z 2024 r. Zwrócono jednak uwagę, że IV kwartał 2025 r. wypadł relatywnie słabo — zarówno liczba zawartych umów, jak i ich łączna wartość były niemal identyczne jak w trzech miesiącach bezpośrednio go poprzedzających.
Jednocześnie miniony rok okazał się już czwartym z rzędu okresem, w którym kurczył się portfel hipotek w bankach. Na koniec 2025 r. odnotowano 2,14 mln czynnych umów o kredyt hipoteczny, co wobec końcówki 2024 r. oznacza spadek o ponad 90 tys. aktywnych kontraktów, czyli o 4 proc. Autorzy analizy podkreślają przy tym, że „w porównaniu do rekordowego stanu portfela kredytów mieszkaniowych na koniec roku 2021, liczba czynnych umów kredytowych spadła o prawie 400 tys.”
Dodatnią dynamikę widać natomiast w wartości pozostającego do spłaty zadłużenia. Suma pozostałych do spłaty hipotek wzrosła o 3,4 proc. rok do roku, osiągając 512,4 mld zł. Równolegle nadal zwiększała się średnia kwota kredytu hipotecznego: w IV kw. 2025 r. wyniosła 455 tys. zł, rosnąc minimalnie względem okresu lipiec–wrzesień. W ujęciu rok do roku przyrost był już wyraźniejszy i sięgnął 6,6 proc.
Dane z początku minionego roku sygnalizowały też zmiany w preferencjach kredytobiorców, którzy wcześniej powszechnie wybierali kredyty oparte na okresowo stałym oprocentowaniu. W IV kw. 2025 r. zwrot w stronę stopy zmiennej wyraźnie przyspieszył: udział hipotek ze zmiennym oprocentowaniem w nowej sprzedaży wzrósł do ponad 35 proc., wobec 24,3 proc. kwartał wcześniej (w ujęciu liczby udzielonych kredytów). Jednocześnie — co podkreślono — w danych wartościowych zmiana ta jest niemal niewidoczna: nadal około jednej czwartej sprzedaży stanowią hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem, a reszta przypada produktom stałoprocentowym. Te proporcje pozostawały bardzo zbliżone przez cały 2025 r. Autorzy raportu formułują hipotezę, że „kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzje kredytobiorców stało się niemal całkowite zrównanie ofert oprocentowania stałego i zmiennego. W sytuacji, gdy oba produkty finansowe stały się kosztowo zbliżone, klienci przestali postrzegać okresowo stałą stopę jako atrakcyjną ‘premię za bezpieczeństwo’, wybierając zamiast niej stopę zmienną w nadziei na szybkie korzyści z prognozowanych dalszych obniżek stóp procentowych”.
W ostatnich trzech miesiącach 2025 r. nieznacznie wzrosło znaczenie kredytów z krótszymi okresami spłaty. Blisko 33 proc. nowej sprzedaży obejmowały umowy na 15–25 lat, a 7,3 proc. stanowiły kredyty na okres krótszy niż 15 lat. Były to najwyższe poziomy odnotowane w minionym roku, przy czym jednocześnie pozostawały one bardzo zbliżone do udziałów obserwowanych w IV kw. 2024 r.
Stabilne były także preferencje dotyczące wkładu własnego. W IV kw. 2025 r. 27,1 proc. sprzedaży stanowiły umowy z wpłatą poniżej 20 proc., a 47,8 proc. — kredyty ze wskaźnikiem LTV w przedziale 50–80 proc. W dłuższej perspektywie 2025 r. nie wyróżnia się na tle innych lat pod tym względem; odmienną strukturę miały jedynie kredyty z okresu „hipotecznej zimy” w 2022 r., kiedy istotny był udział zobowiązań z wysokim wkładem własnym.
W części dotyczącej perspektyw kosztu pieniądza Jacek Furga we wprowadzeniu do raportu AMRON-SARFiN prognozuje, że „stopy procentowe na koniec 2026 roku powinny być na poziomie nie wyższym niż 3,5 proc., a docelowa w roku 2027 stopa 3 proc. wydaje się realna”. Jednocześnie ekspert ogranicza oczekiwania co do dużego spadku kosztu kredytu hipotecznego, wskazując, że wzrost obciążenia podatkowego banków może oznaczać brak zdecydowanych cięć marż po stronie kredytodawców.
Podsumowując, 2025 r. przyniósł wyraźny wzrost liczby nowych umów i historyczny rekord wartości finansowania, przy jednoczesnym dalszym spadku liczby czynnych hipotek w portfelach banków. Zmiany w strukturze nowych kredytów były widoczne przede wszystkim w ujęciu liczbowym, zwłaszcza w kierunku oprocentowania zmiennego, natomiast preferencje dotyczące wkładu własnego pozostały stabilne. W prognozach wskazuje się na możliwe dalsze obniżki stóp, przy jednoczesnym ograniczeniu przestrzeni do istotnego spadku kosztu kredytu poprzez marże.